يقول تقرير جديد صادر عن RBC إنه ما لم يحدث انهيار في سوق الإسكان من شأنه أن “يدمر قيم العقارات” في كندا، فسوف يستغرق الأمر سنوات وجهودًا متضافرة لاستعادة القدرة على تحمل التكاليف.
ويحدد تقرير الربع الثاني حول القدرة على تحمل تكاليف السكن بعض الظروف القاسية في جميع أنحاء البلاد ويحذر من أن “أي تقدم في استعادة القدرة على تحمل تكاليف السكن من المرجح أن يكون بطيئا”.
وفقًا لـ RBC، يحتاج العرض إلى زيادة بقفزات هائلة لرؤية أي نوع من الاختلاف في وضع الإسكان الحالي. لكن البنك يقول إن القيام بذلك سيستغرق وقتا طويلا، وحتى إذا تم بناء منازل جديدة، فإن ارتفاع تكاليف البناء قد يؤدي إلى إخراج الكنديين من السوق.
حلم امتلاك منزل لا يزال بعيد المنال بالنسبة للكثيرين
وبينما يتعامل الكنديون في جميع أنحاء البلاد مع أسعار الفائدة المرتفعة وأسعار العقارات، يشير التقرير إلى أن المشترين سيستمرون في التعامل مع “ظروف القدرة على تحمل التكاليف الصعبة”.
“نعتقد أن هذه الضغوط هي السبب وراء التباطؤ الملحوظ في نشاط إعادة بيع المنازل الذي شهدناه هذا الصيف في أونتاريو وكولومبيا البريطانية. ومن المتوقع أن يؤثروا على الطلب لعدة أشهر في كلا المنطقتين، مع تسعير العديد من المشترين في فانكوفر وتورنتو.
يقول RBC أننا ما زلنا نرى تأثيرات التآكل الحاد في القدرة على تحمل التكاليف بسبب الوباء تلعب دورًا.
ما هو الوضع مع أسواق الإسكان الهامة في كندا؟
فانكوفر: تبددت أي آمال في أي تحسن في القدرة على تحمل التكاليف، حيث أدى انتعاش السوق في الربع الثاني إلى ارتفاع أسعار المنازل بسرعة بعد أن أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض الأسعار في العام السابق.
كالجاري: وفقًا لـ RBC، تعد كالجاري سوق الإسكان الأكثر سخونة في البلاد في الوقت الحالي. يقول البنك إن المخزون عند أدنى مستوى له منذ 15 عامًا وأن “عمليات إعادة بيع المنازل تجري عند ذروة ما قبل الوباء” حيث يتنافس المشترون بشدة على القائمة الصغيرة المتاحة.
إدمونتون: نحن لسنا في كالجاري… الوضع في إدمونتون مختلف تمامًا حيث يبدو أن هناك “مخزونًا وفيرًا” يؤدي إلى “تأثير مهدئ” على مفاوضات الأسعار.
تورنتو: يقول RBC إن تورونتو لديها الكثير من القواسم المشتركة مع الوضع في كولومبيا البريطانية مقارنة بألبرتا في الوقت الحالي. “لا توجد أي مساعدة مادية” في الأفق في تورونتو، ويقول RBC “إن حلم امتلاك منزل لا يزال بعيد المنال بالنسبة للأشخاص العاديين”. يبدو أن أسعار الفائدة قد أشعلت نشاط إعادة البيع في الربيع، لكن بنك RBC يتوقع “لهجة أكثر هدوءًا” في الأشهر المقبلة.
هل ستتسبب أزمة الإسكان في خسارة جاستن ترودو للانتخابات؟
أدركت حكومة رئيس الوزراء جاستن ترودو الليبرالية أخيرًا أن القدرة على تحمل تكاليف السكن هي قضية وطنية قد تكلفهم الانتخابات المقبلة ما لم يتخذوا إجراءات طارئة.
من المؤكد أن الحكومة الفيدرالية تمتلك الأدوات اللازمة: وزارة الإسكان الفيدرالية برئاسة نجم ليبرالي صاعد، ووكالة فيدرالية، وهي مؤسسة كندا للرهن العقاري والإسكان التي تتولى مهمة (وفقًا لموقعها على الإنترنت) “جعل السكن في متناول الجميع في كندا”. والأهم من ذلك، الثقل المالي المتمثل في السلطات الضريبية لتحفيز بناء المساكن بأسعار معقولة.
أعلنت الحكومة الفيدرالية مؤخرًا عن إزالة ضريبة السلع والخدمات/HST على تشييد المباني المستأجرة لهذا الغرض. قد يجعل خفض ضريبة السلع والخدمات بعض المشاريع مجدية، لكن لا تتوقع أن تتبعها القدرة على تحمل التكاليف دون اتخاذ تدابير متزامنة إضافية. إن الطلب على الإيجارات مرتفع للغاية، والصناعة مقيدة بارتفاع تكاليف التمويل والبناء لتوفير العرض اللازم لتلبية الطلب الاستثنائي اليوم.
لا يمكن تحقيق القدرة على تحمل التكاليف إلا إذا تم استئجار ما لا يقل عن 50٪ من الوحدات الجديدة المبنية بإيجارات معقولة ترتبط بمتوسط الدخل المحلي في ذلك المجتمع. ويبلغ متوسط دخل الأسرة في فانكوفر 82 ألف دولار، وفي تورونتو 84 ألف دولار.
يقول بنجامين تال، نائب كبير الاقتصاديين في شركة CIBC World Markets Inc.، إن المطورين حاولوا ذلك، ولكن “على الرغم من انخفاض تكلفة رأس المال من خلال الشراكات مع صناديق التقاعد الكندية، وأفق الاستثمار طويل الأجل، والتفويض بأن يكونوا جزءًا من ولحل أزمة عرض الإيجارات، فإنهم غير قادرين على جعل المشاريع (الإيجارية) مجدية اقتصاديا في ظل المناخ الحالي المتمثل في ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع تكاليف الاقتراض. إنها عملية حسابية بسيطة.”
قد تحدد الحكومات أهدافًا للعرض من المساكن المستأجرة، لكن شركات البناء لن تقوم ببناء المساكن لمجرد خسارة المال.
إن المزيد من سياسات العرض والتكثيف أمر جيد لأسباب عديدة، ولكن ليس لجعل السكن في متناول السكان المحليين أو المهاجرين الجدد، سواء للشراء أو الإيجار.
وكما قال دوغلاس بورتر، كبير الاقتصاديين في شركة BMO، مراراً وتكراراً، فإنه من غير الواقعي – بل وحتى من التمني – الاعتقاد بأنه مع النقص الحالي في العمالة والمواد في صناعة البناء والتشييد وارتفاع تكاليف الاقتراض، يمكن لشركات البناء أن تغرق السوق بهذا القدر الكبير من المعروض. أن أسعار المساكن ستنخفض وتصبح في المتناول.
كيف يمكن لجميع مستويات الحكومة أن تزود صناعة البناء والتشييد بمجموعة من الحوافز المالية التي من شأنها أن تؤدي إلى إنشاء مباني للإيجار بأسعار معقولة في ظل الحقائق المالية اليوم؟
كان التنازل عن ضريبة السلع والخدمات/HST بداية جيدة، لكنه لا يزال غير مرتبط بالقدرة على تحمل التكاليف. وتقدر تال أنها يمكن أن تخفض حوالي 60 ألف دولار من تكلفة الوحدة لمبنى في تورونتو.
وتقع الخطوة الثانية على عاتق البلديات، التي تتمتع بسلطة التنازل عن جميع رسوم التطوير على المنازل الجديدة المستأجرة بأسعار معقولة، بشرط تحقيق 50٪ من الوحدات بإيجارات لا تزيد عن 30٪ من متوسط دخل الأسرة المحلية، ومضمونة بضمان لمدة 40 عامًا. اتفاقية الإسكان.
يمكن أن يؤدي الإجراءان الماليان المتمثلان في إزالة ضريبة السلع والخدمات/HST ورسوم التطوير إلى خفض تكلفة تشييد مبنى مستأجر بنسبة 33% أو 280 ألف دولار لكل وحدة. وهذا يمثل توفيرًا في تكلفة المشروع بقيمة 28 مليون دولار أمريكي في مبنى مؤجر مكون من 200 وحدة مع 100 وحدة بأسعار معقولة إلى حد ما.
سيكون الأمر متروكًا للمستويات العليا في الحكومة ذات الموارد المالية العميقة للاستفادة من استثماراتها في المساكن المستأجرة بأسعار معقولة والحصول على المزيد من المال من خلال خصم الإيرادات المفقودة للبلديات.
يعتقد جون لوف، الرئيس التنفيذي ومؤسس شركة Kingsett Capital، الشركة الكندية الرائدة في مجال الاستثمار العقاري في الأسهم الخاصة، أن “متطلبات الإيجار بأسعار معقولة، كشرط لتنازل البلدية عن جميع رسوم التطوير، بالإضافة إلى التنازل المعلن عنه مؤخرًا عن HST/GST، هو مزيج ناجح من شأنه أن يطلق العنان لموجة من النشاط.
To read the article in English press here
